Tipos de hipotecas

5 Diciembre 2006

Variedad de lápices La lista de tipos de hipotecas es interminable. La terminología utilizada es frecuentemente confusa: bajo una misma denominación se encuentran a menudo distintos productos hipotecarios, y viceversa. En el presente artículo se presenta una tipología de productos hipotecarios que trata de facilitar el entendimiento de los mismos por parte del público general.

Nota: suponemos sistema de amortización francés al ser el utilizado en el 99% de los casos.

Según el esquema de intereses empleado podemos distinguir entre:

Hipoteca tipo variable. Es la más frecuente en España. El interés nominal de la hipoteca se calcula como la suma de un interés de referencia (Ej: Euribor) y un diferencial. Periódicamente se actualiza el interés nominal, el periodo de revisión suele ser de 6 ó 12 meses.
Hipoteca tipo fijo. En España es todavía poco utilizada. En otros países con mayor tradición hipotecaria tiene una presencia significativa, pudiendo llegar a ser el tipo de hipoteca más utilizado. Su mecanismo de funcionamiento es muy sencillo: el tipo de interés nominal se mantiene constante a lo largo de toda la duración de la hipoteca.
Hipoteca mixta. Es una hipoteca híbrida que tiene componentes de la hipoteca a tipo variable, y componentes de la hipoteca a tipo fijo. Existen innumerables formas de “mezclar” ambos tipos de hipotecas, las más frecuentes son:

Un periodo a tipo fijo y otro a tipo variable. Por ejemplo, los 3 primeros años a tipo fijo y el resto a tipo variable.
Parte del capital a tipo fijo y parte a tipo variable. Es como tener 2 hipotecas distintas, en la primera tenemos -por ejemplo- el 50% del préstamo a tipo fijo, y en la segunda hipoteca tenemos el restante 50% a tipo variable.
Establecer límites al tipo de interés nominal. Es una hipoteca a tipo variable que, a la hora de revisar el interés nominal, tiene limitado el valor de éste. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca mixta a Euribor + 0,6%, con un límite del 5%, si el Euribor estuviera al 2,5%, el interés aplicado sería del 3,1% (2,5%+0,6%=3,1%), pero si el Euribor estuviera al 4,5%, el interés aplicado sería del 5%, puesto que el interés calculado supera el tope impuesto (4,5%+0,6%=5,1%).

Una vez que se categoriza una hipoteca como “variable”, “fija” o “mixta”, podemos encontrar también los siguientes subtipos:

Hipotecas Puente o Cambio de Vivienda. Es probablemente uno de los productos hipotecarios más sofisticados que existen actualmente. Se utiliza generalmente por personas o familias que adquieren una vivienda sin vender la actual, al menos hasta que encuentren una oferta de compra que les agrade. El producto hipotecario consiste en una hipoteca normal más una hipoteca puente que permite financiar durante 1 ó 2 años el inmueble que se está vendiendo. Una particularidad que suelen tener este tipo de productos es que el sistema de amortización y/o carencia de las hipotecas está diseñado para hacer que la suma de las cuotas de ambas hipotecas sea prácticamente igual a la cuota de una hipoteca por una sola vivienda. Es decir, la carga financiera es aproximadamente igual, pero el usuario tiene tiempo para poder vender sin prisas su vivienda actual, sin por ello tener que renunciar a su nueva vivienda.
Hipotecas Sólo Intereses. Son hipotecas en las que la cuota sólo consiste en intereses, es decir, no se repaga la hipoteca (amortización de capital). Con una hipoteca “sólo intereses” de 200.000 Euros a 30 años, al cabo de 30 años estaremos obligados a devolver los 200.000 Euros de un sólo pago. Este tipo de hipotecas son arriesgadas puesto que si no se consigue el capital necesario (vendiendo o no vendiendo el inmueble) o refinanciar/extender la hipoteca, uno se puede ver en un gran apuro económico. La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que la cuota mensual es sensiblemente inferior a una hipoteca convencional.
Líneas de Crédito Hipotecario. No son préstamos, son líneas de crédito. Una línea de crédito es cuando una entidad financiera garantiza a su cliente una determinada cantidad de dinero durante un periodo de tiempo. El cliente puede hacer uso de esa cantidad o no, a diferencia del caso de los préstamos en los que siempre se hace uso de ese capital. Las líneas de crédito son empleadas frecuentemente por las empresas. En el caso de una línea de crédito hipotecario, los principales clientes suelen ser pequeños empresarios y trabajadores autónomos que necesitan cierto colchón financiero pero tienen dificultades de crédito debido a su pequeño tamaño o a su escaso tiempo en la actividad comercial. Para estos casos, si se dispone de un inmueble se recomienda suscribir una línea de crédito hipotecaria porque se consigue financiación más fácilmente y en mejores condiciones, debido a la garantía que proporciona el inmueble.
Hipotecas Cuota Creciente. Son hipotecas que no siguen el clásico esquema francés de amortización (cuota constante). Siguen un sistema de amortización que hace que la cuota de la hipoteca suba entre un 1% y un 3% al año. ¿Qué ventajas tiene esta hipoteca entonces? La principal es que la cuota a pagar durante los primeros años es inferior a la cuota resultante de una hipoteca normal y corriente. Es decir, una “Hipoteca Cuota Creciente” redistribuye los pagos de tal forma que se paga menos durante los primeros años de la hipoteca y más durante los últimos. De esta manera el calendario de pagos de la hipoteca se adapta mejor a la evolución de los ingresos personales de una persona o familia, que también crecen a lo largo del tiempo.
Hipotecas para Situaciones Difíciles. Existen gran variedad de subtipos. Simplificando se puede decir que son productos diseñados para permitir a personas, familias o empresas que atraviesen dificultades financieras de diverso grado (desde unos recibos atrasados en el pago hasta una quiebra judicial) refinanciar sus deudas y poder volver a estar al corriente de sus pagos, evitando las consecuencias negativas de no estarlo (legales, judiciales, financieros y de reputación).
Hipotecas Inversas o “Hipotecas Pensión”. Consisten en la apertura de una hipoteca sobre un inmueble ya propiedad del beneficiario, que comienza a percibir una renta mensual para complementar sus ingresos. Son hipotecas suscritas por personas mayores para mejorar su nivel de vida sin renunciar al inmueble en el que habitan. Suelen ir asociadas a un seguro de tal forma que si la persona que suscribe la hipoteca tiene una longevidad tan alta como para haber recibido más dinero en forma de mensualidades que el valor de la vivienda, no pase nada, el seguro se hace cargo de los pagos y el cliente sigue percibiendo su complemento como si nada hubiera pasado.
Segundas Hipotecas. Son hipotecas que se suscriben sobre un inmueble ya hipotecado. Suelen ser utilizadas para financiar reformas, automóviles o el inicio de una actividad económica. Las segundas hipotecas son generalmente más caras que las hipotecas normales porque el riesgo asumido por la entidad financiera es algo mayor (en caso de impagado siempre cobra primero la entidad que tiene suscrita la primera hipoteca). Siempre que se suscriba una segunda hipoteca conviene analizar la alternativa de refinanciar la primera hipoteca y ampliarla, aunque los gastos serían superiores, las mejores condiciones obtenidas y el alargamiento del plazo pueden hacer esta opción más interesante.

Cada uno de estos tipos genéricos de hipotecas puede tener una o varias de las siguientes características:

Préstamos personales preconcedidos. Permite la obtención casi inmediata de préstamos personales a tipos de interés bajos. Esto es debido a que en realidad estos préstamos son como pequeñas ampliaciones de la hipoteca principal. La principal ventaja de esta característica es el ahorro de gestiones, papeleo y tiempo que suponen.
Hipotecas bonificadas. Cuando el tipo de interés que aplica la entidad financiera disminuye a medida que tenemos contratados otro tipo de productos. Podemos tener una hipoteca a Euribor + 1%, pero que si contratamos un plan de pensiones se queda en un Euribor + 0,9%, y si contratamos una tarjeta de crédito en un Euribor + 0,8%, etc. etc. Hay que señalar que en el caso de las hipotecas bonificadas el descuento no es permanente. Si llegada la hora de una revisión de tipos la entidad financiera observa que se ha cancelado el plan de pensiones o la tarjeta de crédito, el interés cobrado vuelve a su valor inicial.
Plazos extralargos. Existen hipotecas con plazos extralargos que permiten a los clientes acceder a inmuebles de mayor valor pagando cuotas similares a las de otras hipotecas de menor plazo. Actualmente en España el plazo máximo que se puede obtener (casos excepcionales aparte) es de 50 años.
Plazos ampliables. Algunas hipotecas pueden ser alargadas más allá del plazo previsto inicialmente. El alargamiento suele ser de 5-10 años y permite aplazar pagos o ampliar la hipoteca unos años después de la firma de la hipoteca.
10 cuotas al año (o equivalente). Algunas hipotecas permiten el no pagar 1 ó 2 cuotas al año. Son productos especialmente diseñados para trabajadores autónomos que no disfrutan de pagas extraordinarias, o para cualquier otra persona que quiera desahogar sus pagos de vez en cuando (agosto y diciembre generalmente)
Seguro de pagos. Algunas hipotecas dan la posibilidad de suscribir un seguro de pagos para garantizar le devolución del capital al banco en caso de impagado por parte del cliente. Al contar con una mayor garantía, la entidad financiera está dispuesta a prestar una mayor cantidad (100%, aunque en ocasiones hasta un 120%) sin necesidad de avalistas.
Compra sobre Plano/Autoconstucción. Cuando se necesita financiación para un inmueble aún no construido las cosas se complican. La entidad financiera no tiene constancia de la existencia del inmueble y tiene que prestar un capital para ir construyendo lo que va a ser la garantía hipotecaria. Existen productos hipotecarios diseñados específicamente para estos casos; son productos que prestan especial atención a la evolución del proyecto, para así ir pudiendo ampliar el capital prestado y continuar financiando ininterrumpidamente los trabajos de construcción.
Avales autocancelables. Un aval es contrato por el que una tercera persona asume las obligaciones del préstamo (de manera completa o limitada) en caso de impago de los titulares del mismo. El principal inconveniente de los avales es que la vida del préstamos es tan larga que suele haber reparos a la hora de adoptar un compromiso tan largo. Los avales autocancelables son aquellos que desaparecen automáticamente cuando ya se ha devuelto cierta cantidad de capital. Por ejemplo, en una hipoteca que presta el 95% del valor del inmueble, se puede establecer un aval que se cancele automáticamente cuando el saldo pendiente del préstamo se sitúa por debajo del 80%.
Extranjeros/No residentes. Algunos productos hipotecarios están especialmente diseñados para las necesidades de la comunidad inmigrante. Existen -por ejemplo- hipotecas que admiten hasta 6 titulares, con lo que varios amigos inmigrantes recién llegados pueden tener acceso a un piso para compartir.
Fondos de inversión como garantía. Para aquellos individuos o familias que tengan un capital invertido en fondos de inversión, y que no quieran vender para adquirir un inmueble (debido por ejemplo a la buena rentabilidad que estén obteniendo) se han diseñado este tipo de hipotecas. Básicamente consisten en una hipoteca que toma como garantía el inmueble (al 70-80% por ejemplo) y una cantidad invertida en fondos de inversión, que no podrán ser vendidos sin el permiso de la entidad financiera, y sin que se dedique el capital a repagar parte del préstamo hipotecario.