¿Por qué unas hipotecas son más caras que otras?

8 Diciembre 2006

Diferentes Precios A menudo se ven anuncios en prensa y televisión con ofertas hipotecarias realmente atractivas: Euribor + 0,45%, Euribor + 0,35% y hasta Euribor + 0,32%. Sin embargo a la hora de la verdad el precio medio de las hipotecas suscritas en España es de Euribor + 0,75%. ¿Por qué sucede esta disparidad de precios? ¿Son explicables estas discrepancias exclusivamente por las diferencias en la “calidad” de la hipoteca?

Las principales razones por las que unas hipotecas son más caras que otras son las siguientes:

Perfil de riesgo del cliente. Una persona joven, con altos ingresos, sin ningúna otra deuda, que solicita el préstamo junto a otra persona similar, con la que está relacionada legalmente (matrimonio por ejemplo) y que cuenta con el aval de sus padres, consigue un precio mucho mejor que cualquier persona que no cuente con alguno de estos atributos.
Perfil de riesgo de la operación. Si se aportan garantías inmobiliarias que cubran sobradamente el importe del préstamo, el precio será bajo. A medida que el importe del préstamo se acerca al valor del inmueble (o incluso lo supere), la hipoteca se encarece. Como norma general, el precio de una hipoteca sube sensiblemente al superar la barrera del 80%.

Tanto el perfil de riesgo del cliente como el de la operación determinan el valor de la prima de riesgo, que es el sobrecoste que la entidad financiera cobra debido al riesgo de impago existente.

Venta cruzada. Si al suscribir un producto hipotecario se contratan otro tipo de productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. se suele obtener un mejor precio puesto que la entidad financiera obtiene beneficios de esos otros productos.
Capacidad de negociación del cliente. Como en cualquier otro producto, al final hay un margen de negociación. Si el cliente sabe negociar pacientemente con varias entidades financieras obtiene siempre unas mejores condiciones financieras. Alternativamente se puede acudir a una correduría de hipotecas que negocie profesionalmente para conseguir mejores términos en el contrato de hipoteca. En caso de utilizar los servicios de una correduría, es conveniente estar seguro de su reputación puesto que en muchos casos los intermediarios financieros son meramente “agentes camuflados” de alguna entidad financiera.

Estos factores determinarán el precio que cada entidad financiera nos ofrecerá por contratar su producto hipotecario. Corresponde entonces al cliente la responsabilidad de decidir qué producto elegir, valorando tanto el precio como las características y conveniencia de cada producto.